Les ventes et la locations de bureau ont été divisées par deux depuis le début de la crise sanitaire., @CCO

BUSINESS CASE

Mis sous pression par les investisseurs, le secteur de l’immobilier de bureau accélère sa transformation

Par  Arnaud DUMAS|Publié le 15/10/2020

Les sociétés foncières cotées ne cessent de perdre du terrain en Bourse. L’immobilier de bureau, l’un de leurs actifs majeurs, est en effet bousculé par la crise sanitaire, qui entraîne de nouvelles habitudes de travail. Pour celles ayant su mettre en place une stratégie à long terme, ces nouvelles tendances pourraient se révéler être source d’opportunités.

Les investisseurs boudent les sociétés foncières depuis le début de la crise sanitaire. L’indice Euronext IEIF Europe, qui mesure l’évolution en Bourse des foncières, a perdu 35,22 % depuis le premier janvier et ne semble pas montrer de signes de redémarrage. Les tensions sur le marché de l’immobilier de bureau expliquent en grande partie cette tendance à la baisse, les investisseurs attendant des sociétés foncières de démontrer leur capacité à prendre en compte la transformation à long terme du secteur.

L’un s’explique par l’arrêt brutal de l’économie. "Il y a un effet conjoncturel important de la crise. Dans l’immobilier de bureau, les transactions ont été divisées par deux en un an. Cela s’explique par une forme d’attentisme de la part des entreprises. Tant que cette parenthèse n’est pas fermée, on risque d’être dans cette activité réduite", explique Magali Marton, directrice du service études de Cushman & Wakefield, la société de conseil en immobilier d'entreprise. L’effet conjoncturel de la crise sanitaire devrait sans doute se ressentir au moins jusqu’à la fin de l’année et sans doute en 2021, tant que la pandémie sera active.

Cet attentisme des entreprises a eu pour effet de refroidir l’appétit des investisseurs pour ces sociétés. "La valeur des meilleurs actifs n’a pourtant pas bougé, elle est même en augmentation. Les foncières souffrent d’une décote en Bourse sans doute trop importante", poursuit Nils Vinck, directeur général adjoint de Cushman & Wakefield France. 

Anticiper la mutation du secteur

La tourmente boursière pourrait donc ne pas durer pour les foncières détenant les actifs les plus attractifs, localisés dans les quartiers d’affaires centraux et bien connectés. Et pour celles qui auront su anticiper le deuxième effet de la crise sanitaire, plus durable, celui du recours massif au travail à distance. 

"Cela fait plusieurs années que le secteur immobilier est en mutation. Mais la crise a accéléré ce phénomène en augmentant de façon prodigieuse le recours au télétravail", rappelle cependant Maryse Aulagnon, la présidente de la Fédération des sociétés immobilières et foncières (SFIF). Selon elle, la plupart des membres de la SFIF travaillent sur la question pour transformer leur offre de bureaux. "Leur business model, c’est le long terme, rappelle-t-elle. On n’achète pas un immeuble dont la valeur sera décotée dans dix ans".

Le télétravail ne devrait donc pas se traduire par une réduction des surfaces de bureau, donc de leur valeur. Mais plutôt par des aménagements différents, avec par exemple moins de mètres carrés pour les espaces de travail en solo, et plus de surface pour les espaces de rencontre ou de convivialité. Un signal montre que le secteur a déjà commencé à prendre en compte ces transformations. "On le voit dans la façon dont les foncières traitent les questions de certification et de label, remarque Magali Marton. Elles se sont dans un premier temps beaucoup concentré sur la certification des bâtiments, elles montrent beaucoup plus d’intérêt depuis quelques temps pour les certifications liés au bien-être des utilisateurs.

La transformation du modèle des foncières spécialisées dans l’immobilier de bureau ne fait donc que commencer et devrait se poursuivre pendant longtemps. "Nous entrons dans un monde où le télétravail est plus important et où la distanciation sociale durable semble se dessiner. Les investissements se feront toutefois au fur et à mesure, car les effets des changements de comportements ne sont pas stabilisés", estime Maryse Aulagnon. ■


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