[Mise à jour du 24 juillet 2020] L’arrêté de création du label ISR immobilier vient d’être signé par Bruno Le Maire, le ministre de l’Économie, des finances et de la relance. Quelques jours avant, L’Essentiel de la Finance Durable avait interviewé Arnaud Dewachter, fondateur et associé de la société de conseil Ethiket, avec Cédric Nicard et Thomas Rochefort. Artisan de la création du label, il explique en quoi il peut aider à transformer le patrimoine immobilier, en lui faisant prendre le virage des facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance.

Le label ISR immobilier est prêt, il devrait bientôt entrer en vigueur ?

Ce qu’on appelle le label ISR immobilier est le fruit d’une réflexion conduite entre les professionnels de la gestion des fonds d’investissement immobilier (les SCPI et les OPCI) et les autorités de place, à savoir l’AMF et la DG Trésor. L’élaboration du projet est parvenue à son terme récemment et sa publication, par un texte réglementaire signé du ministre de l’Économie, des finances et de la relance, est attendue avec impatience par la place.

En pratique, il s’agit de l’élargissement du champ d’application du label ISR existant depuis 2016 à la gestion immobilière réalisée par les fonds des sociétés de gestion d’actifs immobilier régulées par l’AMF. Le label ne visait jusqu’à présent que les fonds de valeurs mobilières.

Quelles sont les principales différences entre le label ISR immobilier et le label ISR classique ?

Le gestionnaire d’un fonds immobilier est en charge non pas seulement du véhicule d’investissement mais aussi du patrimoine immobilier qui en constitue l’actif. Il a donc la faculté d’avoir un impact direct et sensible sur l’état et l’exploitation des immeubles en gestion. Immobilier et ESG font bon ménage.

En pratique, le label ISR existant fonctionne sur l’exclusion des titres les moins bien notés dans le but de conduire la société émettrice à mieux agir. Un bâtiment ne peut pas être sanctionné de la sorte. Le référentiel immobilier préfère donc à l’exclusion une analyse ESG des immeubles conduisant à une démarche d’amélioration dans le temps, la très grande majorité du parc immobilier étant constituée de bâtiments anciens. L’approche immobilière sera très majoritairement en "best in progress" alors que le label financier préfère le "best in class".

Il faudra donc amener la preuve de cette progression ?

Oui. En fait, le gestionnaire de fonds d’investissement immobilier labellisé ISR sera en situation de liberté contrôlée. Liberté car il lui reviendra de déterminer la stratégie ISR du fonds et d’établir en cohérence la grille d’analyse ESG qui s’appliquera à chacun des immeubles du fonds. Avec un système de notation adaptée aux différents types d’actifs, en rapport avec des benchmarks existants ou à développer. 

Notre société Ethiket prépare déjà des candidats à la labellisation de leurs fonds de telle sorte qu’une fois le label obtenu, le processus soit vécu par les équipes de gestion de la manière la plus sereine et la plus efficiente. 

Le contrôle annuel sera réalisé par les labellisateurs. Mais les investisseurs bénéficieront aussi d’un reporting régulier sur l’évolution ESG du patrimoine au travers de huit indicateurs au minimum, quatre étant imposés et quatre au choix du gestionnaire, avec un point précis sur les 15 actifs les plus significatifs : les cinq immeubles les plus importants en valeur, les cinq ayant les meilleures notes ESG et les cinq ayant les moins bonnes notes. 

Les labellisateurs vont suivre le fonds dans le temps et vérifier à un horizon de trois ans si la promesse initiale a été tenue. Avec un risque cataclysmique pesant sur le gestionnaire de se voir le label retiré si tel n’était pas le cas. La démarche du label est réellement engageante. Le label va donc donner le top départ de la révolution ESG des fonds d’investissement immobilier.

De quelle manière ?

Depuis le Grenelle de l’environnement, la profession a fait des efforts considérables pour réduire la consommation énergétique des bâtiments. Mais le "S" et le "G" restent des terrae incognitae de l’immobilier. Personne n’a encore mesuré l’impact sociétal d’un immeuble ni n’avait formalisé la déclinaison du "G" à cette industrie. Dans le cas de la gestion des valeurs mobilières, il s’agit pour le gestionnaire de fonds ISR de prendre part aux assemblées générales des entreprises dont il a acquis des titres. Cette approche n’a pas de sens en immobilier où la gestion du patrimoine sous-jacent est le fait du gestionnaire. Mais ce dernier peut influencer ou sensibiliser les locataires et contraindre les prestataires pour que ces derniers adoptent eux-mêmes une approche ESG vertueuse. Le label ISR immobilier va lancer le mouvement. C’est bien une étape historique dont il s’agit.