Il est encore tout jeune, mais le label ISR immobilier fait déjà l’objet d’un premier bilan. L’Association de sociétés de placement immobilier (Aspim), l’Observatoire de l’immobilier durable (OID) et Novethic lancent un Observatoire du label ISR des fonds immobiliers qui aura vocation, tous les ans, à analyser les pratiques ESG des investisseurs dans ce secteur. Au 31 décembre 2020, déjà huit sociétés de gestion ont obtenu la précieuse estampille, pour douze de leurs fonds représentant un encours total de 10,9 milliards d’euros. Près de 6 % du marché des fonds d’investissements alternatifs immobiliers ont donc été labellisés.

Né officiellement en juillet 2020 lorsque Bruno Le Maire a signé l’arrêté marquant l’extension du label ISR à ce nouveau segment d’investissement, il est entré en application au mois d’octobre suivant. L’analyse des pratiques des labellisés, sur ces près de huit mois d’existence, illustre la différence d’approche par rapport au label traditionnel destiné aux valeurs mobilières. La grande majorité des fonds, 83 % en tout, sélectionne les actifs selon une stratégie "best in progress" pour sélectionner les actifs, plutôt que le "best in class" dominant dans les valeurs mobilières.

Faire progresser les biens immobiliers

Cette stratégie consiste à se fixer des objectifs environnementaux, sociaux et de gouvernance, et à faire progresser les biens immobiliers pour améliorer leur performance. Les gestionnaires des fonds doivent donc accompagner leurs parcs pour améliorer les notes sur les indicateurs ESG. Les fonds labellisés élaborent donc une grille de critères ESG qui va permettre de structurer leur démarche. Selon le nouvel observatoire, les grilles étudiées montrent que ce sont les critères environnementaux qui dominent dans les préoccupations des fonds. Les grilles ESG établies par les douze fonds labellisés sont composées à 45 % de critères environnementaux, 34 % de critères sociaux et 21 % de critères reposant sur la gouvernance.

Les fonds labellisés doivent également mettre en place huit indicateurs d’impact, dont quatre obligatoires (consommation énergétique, émissions de gaz à effet de serre, gestion durable de la chaîne d’approvisionnement, et mobilité ou santé et confort des occupants) et quatre au choix, à communiquer à leurs clients. Parmi les critères au choix, si les fonds utilisent une grande variété d’indicateurs, certains se démarquent néanmoins. C’est le cas de celui sur la résilience au changement climatique ou encore des services rendus aux occupants (connexion internet, proximité des commerces, etc.), utilisés par près de 60 % des fonds.

Pour ces douze fonds, l’obtention du label ne représente toutefois que le début du parcours. La particularité du label ISR immobilier tient également au rendez-vous fixé trois ans après avec l’auditeur. Celui-ci évaluera le chemin parcouru au risque de retirer le label… Pour rassurer les sociétés de gestion sur cette étape cruciale, la direction générale du Trésor travaille déjà sur un prochain guide du label ISR pour les fonds immobiliers.■